“纾困基金”浮现,资产管理公司如何破解房地产烂尾困局?

时间:2022-07-24 13:55来源:网络整理 作者:4527 点击:

  一向低调的资产管理公司(AMC)近期屡屡被推至台前。

  7月21日,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办新闻发布会上表示,银保监会发挥好并购贷款等工具的作用,以及资产管理公司的专业优势,配合有关方面做好“保交楼、保民生、保稳定”金融支持相关工作。未来要引导金融机构市场化参与风险处置。

  就在此前三天,河南资产管理公司宣布,将联合郑州地产集团设立“地产纾困基金”,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

  中国仲裁法学研究会金融仲裁专业委员会主任、中国政法大学金融法研究中心研究员卜祥瑞告诉贝壳财经记者,解决房地产市场出现“断供”危机是一项非常复杂的系统性工程,不可能一蹴而就,应当坚持系统化思维,发改委、住建部门、金融监管等应多部门联动,多策并举,分类施策。应当坚持市场化思维,鼓励AMC参与房地产市场不良债权处置、依法破产一批房地产企业。

  一位地方AMC业内人士向新京报贝壳财经记者表示,本轮出现风险的楼盘往往是近几年才因为资金紧张等原因被迫停工的,因此当前是AMC进入处置的较好时期。

  作为当前“保交楼”、盘活问题楼盘项目的重要解决途径之一,被寄予厚望的AMC将如何运用市场化的手段破局当前房企困局?

  纾困基金要以“保交楼”为重心

  通过成立“纾困基金”来化解资金困难,在房地产市场上并非首例,不少地方AMC均有相关经验。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,与此前的“纾困基金”相比,现在更需要将重心放在“保交楼”之上。

  一位中部地区地方AMC人士告诉新京报贝壳财经记者,通过以“保交楼”为核心的“纾困基金”进入,持牌AMC机构可以为楼盘带来新的资金和资源,让楼盘复工复产,最终完成“保交楼”。

  “AMC带来新的资金,并不是要把新资金用于偿还债务,而是用于相关项目重新开工。”上述AMC人士介绍,如果资金用于偿还历史欠账,新资金会很快被瓜分殆尽,但楼盘依然无法动工,“保交楼”就不可实现。而如果新资金仅用于支付楼盘复工后的相关工程款等费用,并且可以做到随时支付和很好的监督,项目就可以重新运转起来,完成“保交楼”的任务。

  市场普遍认为,让已经停工甚至是已经变成烂尾楼的项目重新运转起来,是逐渐化解此次房地产市场风险的关键。

  相关楼盘项目顺利复工就意味着未来交房可期,业主“强制还贷”的问题将有所缓解。据新京报贝壳财经记者了解,此前多地多楼盘业主发布强制停止还贷的《告知书》,其目的主要是为了迫使楼盘复工、交房。而业主顺利收房,亦对恢复房地产市场信心有所帮助。

  相关楼盘的复工复产,还意味着可以给房地产开发上下游产业链注入一定的活力。由于部分房地产开发企业的资金链断裂,一些材料供应商、工程方等房地产供应链企业出现了经营困难。当前部分供应商已不再接受赊账、商票等原有形式的支付方式。如果“保交楼”基金的资金可以做到实时支付后续工程款、货款,就意味着这些小微企业将可从一定程度上恢复经营、重振信心。

  此外,严跃进表示,此次郑州拟通过国企牵头来发起成立的“纾困基金”功能就相对多元,既涉及房地产不良资产的处置,也涉及到资源整合和重组顾问,预计后续该基金亦将兼具协调人和融资方的双重角色作用。

  AMC何时进入是“好的时机”

  当前,AMC是否是进入的好时机?

  一位地方AMC人士表示,本轮新出现的问题楼盘,部分认购时间和停工期限都相对较短,部分楼盘还没有到合同规定的交房时期,从楼盘的时间来看,近两年确实是AMC进入的“好时机”。

  根据易居研究院智库中心数据显示,在其统计的200余个出现了业主因停工维权问题的楼盘中,有46个是2018年认购的、92个是2019年认购的、31个是2020年认购的、31个是2021年认购的。而对于2017年及以前、2022年认购的情况则比较少。这意味着本轮出现的“烂尾楼”现象中,大部分是最近四年认购的楼盘。

  “停工时间越短,楼盘处理起来就越容易。”上述人士直言,楼盘烂尾时间越长,其面临的如银行信贷罚息、推迟交房的违约金等债务负担就越重,债权关系越复杂;引入新的开发商或工程方后,续建的难度也就越大。因此对于烂尾时间较长(如10年以上)的楼盘大多需要先通过法律手段破产重组,厘清其资产情况后,AMC机构才会注入新资金并推动其复工复产。

  已有多家AMC机构“跑步入场”

  据贝壳财经记者获悉,当前已有多家地方AMC将目光瞄准本轮出现资金问题的楼盘项目。一位中部地区地方AMC机构人士告诉新京报贝壳财经记者,其所在机构今年在战略层面转向这部分楼盘,并开始接触相关项目。

  多家大型AMC机构亦早已有所行动,已为部分房企注入新资金。但其形式或不仅局限于上述的“保交楼”纾困基金。

  据了解,今年上半年,长城资产已与12 家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选,对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目,另有2个项目已批复正在出资,同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中,金额合计约80亿元。

  信达资产亦多次被媒体报道正在积极对接相关地产项目。去年12月,信达资产副总裁赵立民加入恒大集团成立的风险化解委员会;到今年1月,信达资产全资子公司信达香港董事长梁森林也获任非执行董事。

  华融资本总裁助理高敢此前在业绩发布会上公开表示,随着房地产行业进入周期调整新阶段,与房企债务化解、低效无效资产盘活、企业结构调整、民生保障等相关的不良资产业务机会激增,将给公司带来较多的不良资产收购来源和业务机遇。

  此外,有业内人士认为,年初以来,房地产“需求端”利好政策持续加码,后续政策对房企“融资端”的支持有望加强,而随着房企经营端、融资端的逐步修复,房地产市场有望于三季度企稳。

  AMC资金何时可以退出?

  “AMC资金投入周期一般不会超过剩余的工程期。”上述地方AMC人士进一步介绍,只要楼盘项目已经恢复运转,资金流就会得到重塑,AMC资金就可以考虑退出了。

  当楼盘真正运转起来之后,房地产开发企业的资金问题亦将随之有所好转。据了解,AMC在进入某一项目前,均会对其未建空地、未售货值等资产进行评估,这些指标可以预见楼盘未来重新运转后的资金流情况。随着楼盘重新开始运转,开发商可以重新开盘销售新房(未售货值部分),从而恢复盈利能力,其历史债务可以逐渐清偿。

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